北京写字楼租赁什么是超甲级写字楼

(1)建筑品牌标准:

写字楼是城市创造文化和财富的特定空间。北京写字楼的品牌形成需要产品的差异化特征、商业文化特征、服务管理理念、地域标志性特征和城市历史记忆  从某种意义上说，在“生产链的最高层次”，办公楼的发展反映了一个城市的发展过程和特点。  因此，成为城市商业区标志性建筑的办公楼品牌应该与城市有很大的关联，对城市的未来发展有很大的价值。  因此，具有更大区域影响力和与城市品牌和谐的办公品牌将被评估为建筑品牌标准  

(2)地理位置标准:

地理位置是投资和购买办公楼的关键因素之一  只有在城市现有或潜在商业区内位置好、投资价值高的办公楼才能达到地理位置标准。  

(3)客户级别标准:

客户级别是指办公楼的业主或租户级别。  大多数办公室顾客都有选择邻居的心理，所以办公室的顾客级别通常是一样的。  同时，顾客的水平也直接影响新业主或租户的投资决策，因为顾客水平越高，对企业形象的提升效果越好。    

(4)服务质量标准:

服务质量一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在为入住企业提供专业的商务服务上。  两者都非常优秀，将被视为具有服务质量标准。  

(5)硬件设施标准:

主要考察建筑设计和建筑功能的创新  以及建筑技术、标准楼层高度、标准承重、弱电系统、新风系统、电梯、智能等  在上述方面，如果有两个以上的项目不能达到优异的质量，则不能获得硬件设施标准。  

与甲级办公楼、5a办公楼和超甲级办公楼相比，它们“超级”在哪里？

超甲级办公楼

一、“甲级”和“5a”是从不同角度定义办公物业等级的三个概念

基本上代表了评价办公等级的基本方向，“甲级”从综合素质的角度评价办公等级；从硬件配置的角度评估“5a ”;然而，“第四代”从办公楼发展的角度规定了标准。这三个角度的评价方法各有特点，消费者对评价方法不清楚，造成概念混乱。  

 2、“甲级”标准不是[最高等级/h/]“甲级办公楼”是一个常用术语。这是一个由外国开发商在涉外办公楼开发过程中逐渐引入和推广的术语。办公楼根据综合质量可分为a、b、c三级。就中国写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)和低档物业(丙级写字楼)  高端物业可细分为两部分:高档写字楼和甲级写字楼  高档办公楼符合国际办公楼标准。甲级是根据当地市场的现行标准划分的。  所谓甲级写字楼主要是指四星级酒店或五星级酒店的评级标准，这是房地产行业的一个习惯称谓。  由于不同市场的写字楼不同，写字楼的分类标准通常基于每个市场的相对质量。例如，在一些小城市没有高档办公楼和国际办公楼。  

对于超大城市(如北京、上海、深圳)，除了总体考虑建筑质量之外，办公物业的划分还应充分考虑城市交通和城市规划(cbd布局)。具体来说，物业等级和等级标准可以划分如下:

1、顶层物业(国际办公楼)

(1)建筑质量:建筑的物理条件和质量均为一流，建筑质量达到或超过相关建筑法规或规范的要求；该建筑平面布局灵活，利用率高，达到70%。占地面积大，大堂和走道宽敞，从活动地板到吊顶净高不小于2.6米。  

①装饰标准:立面采用大理石外墙、玻璃幕墙等高级国际外部装饰，进口高标准大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大厅和走廊；公共部分地面为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面为大理石或高级墙纸或高级油漆，吊顶，电梯室为不锈钢和大理石；卫生间配有进口名牌洁具，如柯玛、科勒、美国标准、t0t0等。  

②配套设施:应有配套的商务和生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等。、专用地面和地下停车场、有足够停车位满足日常需求的商店、适合商务晚餐的酒店、酒店、午休或娱乐设施以及公园、体育设施和图书馆等其他设施。  

③电梯系统:良好的电梯系统、先进的电梯设施以及乘客和货物的分区，一般每4000平方米一部电梯，平均等待时间约30秒  

④设备标准:名牌高效中央空调；建筑自动化；有一个安全警报；集成布线  

(2)建设规模:50000平方米以上  

(3)客户存在:知名外国公司的租户组合；著名的跨国公司、国内外大公司和财团  

(4)物业服务:由经验丰富的一流知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理的电脑化，建立办公管理信息系统，实现办公物业系统的互联互通和统一管理，提供24小时维护和安全服务  

(5)交通便利:位于交通便利的重要区域，靠近两条以上的主干道。  有多种交通方式和地铁直达  

(6)位置:位于主要商业区的核心区域  

(7)情报:3a ~ 5a 

 (8)开发商背景:经验丰富，资金雄厚  该公司在项目开发初期具有财务灵活性，在大规模房地产投资方面有丰富的经验。这些开发商要么是美国、马来西亚、香港和韩国等海外公司，要么是海外经营成功的高质量国有企业。  

2。高档物业(甲级办公楼)

(1)建筑质量:建筑物理条件优良，建筑质量符合或超过相关建筑法规或规范要求；它的盈利能力可以和新建的办公楼相媲美。  

①装饰标准:立面采用大理石、高档砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有一个大厅。大厅的地板应该由大理石、花岗岩、天然石材等制成。墙面应由大理石、花岗岩或高级墙纸等制成。应提供天花板，柱子应由大理石、不锈钢等制成。公共部分地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或高级地毯，墙面应为高级壁纸或高级涂料(如丽邦涂料等)。)，应提供天花板，电梯室应配备不锈钢、大理石或木门盖；卫生间配有进口名牌洁具，如Coma、Kohler、美国标准、tot0等。  

②配套设施:应有配套的商业和生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等。、有足够停车位的专用地面和地下停车场。  

③设备标准:名牌中央空调；建筑自动化；有一个安全警报；集成布线  

(2)建设规模:10，000-50，000平方米  

(3)客户存在:有知名的国内外大公司，大部分客户从事研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等业务。  

(4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理。完善的物业管理服务包括24小时维护和安全服务  

(5)交通便利:有多种直接交通方式  

(6)位置:位于主商务区或副首都区  

(7)情报:3a及以上  

3。

(1)建筑质量:建筑完好，建筑质量符合相关建筑法规或规范要求；然而，该建筑的功能并不是最先进的(受过时因素的影响)。自然磨损，盈利能力低于新建同类建筑。  

①装饰标准:外立面采用立面砖或瓷砖；有一个大厅，地板上有地砖，墙上有瓷砖或高级油漆，天花板悬挂着。公共部分地面为地砖或中高档地毯，墙面粉刷；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。  

②配套设施:有特殊的地上和地下停车场  

③设备标准:中央空调系统；没有建筑自动化；有一个安全警报；没有集成布线  

(2)建设规模:无限  

(3)客户存在:客户大多是国内从事销售代理和产品研发的中小型公司。  

(4)物业服务:物业公司提供的服务  

(5)交通便利:有交通路线到达，交通便利。  

(6)位置:次首都或更好的城市位置  

4。低等级物业(丙类办公楼)

(1)建筑质量:该物业已使用很长时间，在某些方面不符合新的建筑法规或规范的要求；这些建筑具有明显的物理磨损和旧功能，但仍能满足低收入租户的需求。  

①装饰标准:外立面采用油漆；没有大厅；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通家用卫生洁具。  

②配套设施:无  

③设备标准:分体空调；没有建筑自动化；没有安全警报；没有集成布线  

(2)规模:无限  

(3)客户存在:客户基本上是从事简单销售业务的小型私营企业  

(4)物业服务:可提供一般物业服务，如卫生、收发和值班  

(5)交通便利:有交通路线可以到达  

(6)位置:一般城市位置  

 3。狭义的“5a”和广义的“5a”评价标准

“5a”是目前最流行的评价方法。然而，“5A”的概念有两种评价方法。一是智能硬件的狭义，包括办公智能(oa)、楼宇自动化(ba)、通信智能(ca)、消防智能(fa)、安全智能(sa)；二是广义上的综合“A”级评价标准，包括:

(1)建筑品牌标准:A级

办公楼是城市创造文化和财富的特定空间。办公楼的品牌形成需要产品差异化特征、商业文化特征、服务管理理念、地域标志性属性和城市历史记忆。  从某种意义上说，处于“生产链最高层次”的办公楼的发展反映了一个城市的发展过程和特点。  因此，成为城市商业区标志性建筑的办公楼品牌应该与城市有很大的关联，对城市的未来发展有很大的价值。  因此，区域影响力较大、与城市品牌和谐的办公品牌将被评为建筑品牌标准甲  

(2)地理位置标准:甲级

地理位置是投资和购买办公楼的关键因素之一  只有在城市现有或潜在商业区内位置好、投资价值高的办公楼，才能获得甲级地理位置标准。  

(3)客户级别标准:

客户级别是指办公楼的业主或租户级别  大多数办公室顾客都有选择邻居的心理，所以办公室的顾客级别通常是一样的。  同时，顾客的水平也直接影响新业主或租户的投资决策，因为顾客水平越高，对企业形象的提升效果越好。    

(4)服务质量标准:a级

服务质量一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在为入住企业提供专业的商务服务上。  他们两个都很优秀，将被认为具有服务质量标准。  

(5)硬件设施标准:甲级

主要评价建筑设计和建筑功能的创新  以及建筑技术、标准楼层高度、标准承重、弱电系统、新风系统、电梯、智能等  在上述方面，如果有两个以上的项目不能达到优秀水平，则不能获得硬件设施标准A水平。  

四。根据

发展轨迹制定办公楼标准中国办公楼的发展经历了四个阶段。

第一代办公楼一般指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本的办公功能。  深圳的第一代写字楼以国际贸易大厦为代表，国际贸易大厦在20世纪80年代以深圳的速度在全国闻名，以及分散在罗湖不同地区的写字楼，如:房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、杜菁金融中心等。  

第二代办公楼是指外国公司在进入中国和改革开放后开发建设的办公楼。  这批办公楼除了满足功能需求外，还开始为客户灵活划分内部空间，从而提高了他们的智能水平。  深圳的第二代办公楼以出现在20世纪90年代初的深圳电子科技大厦和中国银行大厦为代表。  

在第二代办公建筑的基础上，第三代办公建筑开始考虑以顾客的贴身需求为导向，添加绿色环保办公的理念，提高舒适度，大大提高智能水平。  深圳的第三代办公楼典型代表是20世纪末的王迪大厦、赛格广场和江苏大厦。  

随着中国加入世贸组织和经济全球化的到来，第三代办公楼已不能完全满足国际商务办公的需求。在这个前提下，第四代办公楼的出现是很自然的。  所谓的第四代办公楼，以第三代的功能为基础，强调以客户需求为中心，旨在提供一个低成本、高效率的商业平台，倡导人性化的沟通和交流，注重办公空间中企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公的理念，从而达到国际商界的标准。  

与前三代办公楼相比，第四代办公楼具有以下特点:

 1。明确目标客户  第四代办公楼是针对各种跨国企业、外资企业和国内实力强大的大中型企业，最大限度地满足用户对办公舒适性和提高工作效率的要求。  

 2。更高的景观要求  世界上许多著名的中央商务区或著名的办公楼都建在美丽的自然景观附近。  除了自然景观，办公建筑中的绿色景观也越来越受欢迎，具有共享交流功能的中庭花园将成为未来办公建筑发展的趋势。  

三。更多商业空间  随着网络的普及，资源共享已成为提高工作效率的重要问题。  因此，办公环境的规划将突破传统的“办公+公共走廊”空间模式，逐步从封闭和注重个人隐私走向开放和互动。  第四代办公楼将为每个人提供更多的商务共享空间，使办公空间趋于模糊，在倡导沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲，创造全新的办公风格。  

四。促进绿色环境保护  第四代办公楼不仅注重外部环境景观，还将立体绿色景观广泛引入内部办公空间，形成健康环保的办公空间。  此外，在“后非典”时期，如何巧妙地将自然空气引入办公建筑也成为办公客户非常关心的问题。因此，目前正在规划的大多数办公楼都将内部中庭花园和新鲜空气系统纳入其设计。  

 5。高智商  第四代办公楼已经达到相当高的智能化水平，需要足够的升级空间用于未来的升级。达到5a级标准将是最低的情报标准，包括建筑情报、安全情报、办公室情报等。  以上

是超甲级办公楼的评价标准。随着科学技术的进步和发展理念的成熟，办公楼的标准将不断更新。

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