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　　（湘潭日报社全媒体记者 郑镱慧子 实习生 杨冰心）最近，家住岳塘区宝塔街道湖湘西路尚玲珑小区的李先生向湘潭日报热线反映，他所住的楼栋单元内有业主将房子出租给公司办公，给整个单元带来了许多不便，甚至安全隐患。“总有一些外来人员进进出出，对我们的生活产生了很大的困扰，已经有业主就此提起了民事起诉。”李先生说。

　　在小区住宅楼里从事商业活动已不是新鲜事，我市不少住宅小区里，北京写字楼图片棋牌室、美容美发店、餐馆、培训机构、家政公司等纷纷进驻。小区住房改成商用，一部分市民认为给自己生活提供了便利，在家门口就可以享受各类服务；另一部分市民则认为影响了自己的正常生活，特别是油烟、噪音让人烦恼，且缺乏安全感，无形中降低了住宅区业主的生活品质。

　　那么，小区住宅能否改为商用，具体有什么要求？市民对此又有何看法？记者就此进行了采访。

　　7月1日，记者来到了尚玲珑小区，发现确有一家正在营业的土地评估公司开在住宅7楼，同层还有其他3户住户。住在6楼的龚先生家，正位于该公司正下方，他说，在商品房买卖合同上，他所住单元楼的规划用途为住宅。

　　几年前，楼上的这户住房就出租给了一家餐饮店，由于餐饮店油烟多、噪音大，引发单元内住户不满，北京国贸写字楼出售住户多次上门与店主及房屋业主沟通。最终，餐饮店主动搬离了小区。“没想到今年5月，楼上这户又被出租给了一家公司做办公场地。”龚先生说，得知此事后，同单元的业主很气愤，“虽然开公司比开餐饮店要干净，但毕竟还是会有外来人员进出，我们业主的安全又怎么能得到保障？”为此，龚先生向法院提起了民事诉讼。

　　对于业主反映的现象，中国写字楼信息中心记者询问该小区物管公司，物管公司工作人员表示，住房出租作商用的问题，物业管理方曾出面协调，但权力有限，并没有权力让商户搬走。至于如何解决根本问题，工作人员无奈表示，只能各方业主和公司多方协商，商讨解决之道。

　　随后，记者又走访了岳塘区、雨湖区的8个小区，发现有5个存在住宅内开设商铺的情况，北京国贸写字楼出售其中大多是餐馆、便利店、摄影工作室、棋牌室、培训机构等。“小区内开餐馆、棋牌室、培训机构引起的纠纷是比较多的，居民主要对产生的油烟和噪音不满。”小区一位物管工作人员说。

　　商家为何“藏身”小区住宅？主要因素还是成本低。在岳塘区板塘铺芙蓉大道旁某小区9楼内开设美容店的王女士称，很多人像她一样租用小区内的住宅开店，多半因为住宅租金成本相对较低。“现在商铺的租金比较高，尤其是黄金地段，租金价格对于我们小本经营的人来说负担不起。”王女士说，租金相对低廉、交通便利、地段良好的居民住宅楼自然成了开店首选。

　　小区住宅改商用到底是好还是不好？采访中记者发现，市民需求不同导致态度截然不同。如在小区里开设超市，有的住户就表示很好很方便，有住户则认为太吵了，会增加外来人员的出入，影响小区安全。

　　王国坤退休后，住在雨湖区熙春路附近一小区，这个小区里少部分住宅开设了商铺，老人家很喜欢这样的环境。他觉得，人老了就图个热闹方便， “小区里开便利店，柴米油盐走两步就能买到，既省心又不费力，对我们老年人来讲很不错。”王国坤说。

　　可家住岳塘区友谊广场附近的赵女士则持相反意见，“我住的小区二楼开了一家作文培训机构，周末的时候大清早就有小孩子的吵闹声，实在受不了。”她认为，小区应该严格管制住房改成商铺，让居民真正安居乐业。

　　就调查而言，居民态度呈两极化，源自“住改商”的性质，像开设超市一类的便民店铺，大多数住户都表示接受；而餐饮类、培训类的店铺，住户则普遍认为会产生油烟污染、噪音干扰，对正常生活会造成不良影响。

　　采访中记者也发现，各小区的物管公司都对住改商表示“头疼”。“用途要看租户与业主协商的情况，如果涉及房屋改造或影响消防安全等，我们会对商家进行管理。”岳塘区湖湘西路某小区的物管工作人员告诉记者。对于小区内的“住改商”情况，北京写字楼图片他们做不到“家底清”，也无法管理到位。“我们去敲门，住户也不一定会给我们开，管理上存在困难。”由于没有执法权，物管方只能以劝导为主，同时和商户积极沟通，最大程度维护业主权益，但往往收效甚微。有的物管公司提出，希望有关职能部门的管理触角延伸到小区，共同促进相关问题的解决。

　　那么，“住改商”能任性随意吗？湖南人和人(湘潭)律师事务所律师罗杜介绍，根据我国《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　记者在该司法解释中看到，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。什么是有利害关系的业主呢？罗律师解释，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，北京写字楼图片应当认定为“有利害关系的业主”。

　　此外，北京国贸写字楼出售住户私自改变房屋结构也是一种违法行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，违反规定破坏改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为也属于《中华人民共和国物权法》第八十三条规定的损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向人民法院提起诉讼。

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