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　　景瑞控股26年来一直保持着稳健的行事风格，这家名叫“悦樘”的公寓平台，同样继承了这个特点。

　　2年前，当众多房企高调宣布进军长租公寓市场的时候，景瑞控股也在悄然拓展长租的生意，旗下的悦樘公寓板块保持着稳健的城市布局节奏。

　　而如今，丰台办公租赁当众多头部上市房企急于剥离长租公寓资产时，景瑞长租公寓板块却在这条路上，提出了其独有商业盈利模式的自我进化论，第一次把悦樘公寓板块和他身后4城12项目3大产品线放在聚光灯下。

　　北京，CMBS产品的成功、租金水平的稳健增长，9成的高入住率和高于区域水平的租金溢价能力，让这个与时下“城市更新”一样耀眼的长租公寓新势力浮出水面。

　　据景瑞官网介绍，“悦憆公寓”是景瑞控股旗下五大平台之一，负责景瑞旗下持有型公寓业态产品的投资、开发/改造、持有运营及项目退出等相关工作。悦憆公寓聚焦在北京、上海等一线城市，以及人口导入型二线年成立，目前在上海、北京、苏州、杭州等有约40亿资产规模。

　　不难看出，景瑞对长租公寓这块业务憧憬不小，但与其它房企或者资本激进的扩张相比，2年12个项目近3000间的业绩，实在称不上惊艳。

　　更有意思的是，在长租市场 “坏消息”频传的同时，景瑞旗下公寓包括悦樘上海大宁店，黄浦滨江店等多个门店陆续开业，同时景瑞仍在不断逆势生长，持续加大对公寓市场的投入。

　　澎湃新闻，约见了现任悦憆公寓CEO耿俊峰。4月刚执掌的新少帅，曾担任过景瑞地产集团营销总，丰台办公租赁2年前调任杭州公司总经理，以敏锐的洞察力和独到的领导力，带领团队在强手如林的杭州市场闯出一片天地，杭州也因此成为景瑞重要“粮仓“。

　　“过往2年的试水，并非无用功，而是我们宝贵的经验积累，未来的3年，是悦憆公寓打造基础能力的关键，我们有了更明确的发展方向，我们自身在不断升级、不断进化，我们在寻求新的突破点，也让我们对长租领域有了自己的思考“，耿俊峰坦言。

　　“不是不要规模，北京独栋写字楼出售信息而是现阶段，我们不能只把规模放在第一位。”在整个采访过程中，耿俊峰强调最多的一个词是“规模”。而在这个词的背后，其实并不是耿俊峰的独树一帜，而是基于景瑞控股“大资管”的长期战略目标，对长租公寓未来发展的一种选择。

　　景瑞起步于地产开发，在26年的发展中，尽管在地产投资、开发、运营商累积了丰富的经验，在其报道中，“转型”一词近几年频频被提及。景瑞提出的双轮驱动战略，确立了从传统开发商向资产管理服务商转型，并为此在原有景瑞地产业务外，建立了私募股权基金的优钺资管，布局悦樘公寓、锴瑞办公不动产投资平台，以及地产生态圈投资平台合福资本，倾注全公司的力量践行“大资管”目标，打造“端到端”的资产管理能力，为投资者创造持续、稳定价值。

　　“因为我们目标是大资管，所以我们对标的是美国的EQR”。耿俊峰对景瑞长租公寓的定位有清晰的界定：

　　“做最懂建筑和租住生活的资产管理引领者。”短短的一句话勾勒出景瑞长租公寓的核心竞争力。

　　资料显示， EQR是美国最，的公寓REITs品牌之一，公司市值为上市之初的18倍，年复合增长率高达12.5%。在EQR上市后的26年发展历程中，经历过快速资本扩张的喜悦和多元出击的阵痛，如今聚焦核心的策略与景瑞悦憆公寓推崇的思路相当一致。

　　“向核心城市去、向市，去、向高支付能力客户聚集的地方去，利用核心区域供给与需求的剪刀差构建护城河。”耿俊峰表示，在存量时代、城市更新的语境下，北京、上海等一线核心城市的资产才是景瑞关注的，，同时扩大对杭州、企租网北京独栋写字楼出售信息苏州等长三角区域经济发达城市的考察。以上海为例，项目的选址上侧重中内环等传统的城市核心区，或是有产业发展潜力的大虹桥地区，客户定位在中高端白领和收入较高的金领人群。

　　与之客群匹配的，是悦樘新的三条产品线，包括以匠心空间设计和精选定制服务，来吸引追求品质生活的外企派遣、高层管理客群的高端系列“臻选系”;另一条中高端系列称为“悦憆系”，专为都市快节奏生活的中高端白领人群打造，其，在于“注重租客在事业发展阶段，交际、沟通圈层的建立，利用公共开放空间，满足更多样、便利、快捷的生活所需”。第三条是“悦樘荟系“，企租网专为都市租住生活人群打造的商业综合体，产品在公寓租住功能外，提供包括餐饮、办公等更多元化的业态，满足租客对于都市生活中衣食住行全方位需求。这是一个全新构架的产品，也是未来景瑞，标识性的一个爆款。

　　在耿俊峰看来，以往过于追求规模的“二房东”中资产模式，只能通过增加房间数，提供标准化的产品来获取利润，很难满足客户不同的个性需求。

　　长租公寓终究是资产的生意，而非单纯租金的生意。耿俊峰一语道破。

　　这门生意的商业逻辑背后，无一例外都指向了资产增值变现。美国EQR通过资产的投融管退各个环节，实现了商业逻辑的闭环，依靠租金和资产增值变现获得高额稳定的收益。企租网

　　耿俊峰表示，要学EQR的聚焦持有型重资产模式，并适时推出代建、运营等专业管理输出服务，投融能力、产品能力和运营能力缺一不可，这些核心能力不仅成为景瑞悦憆公寓区隔其他对手的三大“护城河”，更成为追求稳健和资产效率的资本伙伴青睐的焦点，悦樘未来是靠“核心能力”赚钱。

　　就悦樘目前的12家门店而言，悦樘运营数据显示，投入运营的3个月后，9家门店平均稳定出租率可达90%以上，耿俊峰透露，悦樘拥有一支很强大的IT团队，通过“悦瞰”IT管理平台中RMS运营系统，可24小时实时动态监管长租日常业务运营，而未来IT信息化也将成为贯穿悦樘三大核心能力的杀手锏。

　　景瑞自带的地产基因拥有天然的优势，让悦樘对物业好坏的评判和如何对持有物业进行赋能，然而比起地产对于区位的研判，自持公寓在投资能力上更为严苛，悦樘将明确投资人接口，以“持续获得优质项目及资本助力”为导向，把握对投资标的整体操盘。

　　而对于产品能力的打造，悦樘可谓可圈可点，品宅等优质内装工业化伙伴的引入，让长租公寓市场一直被诟病的“环保和噪音”问题得以全面解决，在居住品质保证的基础上，全面提升了资产的效率。

　　“坪效是评价产品能力好坏的标准之一，但，不是以牺牲客户的舒适度和感知来体现的;而是应该建立在对客户需求的洞见和解读的基础上，设计出满足不同需求的坪效产品，从而达到受客户认可的，稳定的溢价能力。”耿俊峰对景瑞悦憆公寓的产品能力有着非常严格的考核标准。

　　“公寓市场集中的热度或许过去了，但我仍看好长租市场，我们有3年的时间来验证，对景瑞来说，对我自己而言，是一个机遇，也是一份挑战”

　　耿俊峰给自己接手的新业务设了时间表，“我相信，经过不同阶段的路径发展至业务成熟后，悦樘有望将在10年内发展成为资产管理规模超千亿，市值超过百亿的上市资产管理平台”。

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